老旧小区改造 长效管护有方法(深阅读)

发布时间:2024-12-23 17:17:18 来源: sp20241223

  习近平总书记指出,积极推进城市更新,加强老旧小区改造。今年7月,国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》,提出推进城镇老旧小区改造等5项任务和支持城市更新的政策措施。随着城市更新行动稳步实施,城镇老旧小区改造工作取得显著成效。

  2019年至2023年,全国新开工改造城镇老旧小区22万个,惠及居民约1亿人。老旧小区改造的成果如何巩固?各地在健全已改造小区的长效管理机制方面有哪些探索实践?记者进行了采访。

  搭建物业体系,破解管护难题

  “管道多次漏水,维修需要协调多家住户,没有物业,找谁管?”家住江西省赣州市章贡区赣江街道东胜山19号的刘秀莲,连连摇头。

  刘秀莲所在的小区于2021年开展了改造。改造竣工后,物业费依然难收,加上小区楼栋体量小而散,经营入不敷出,原有物业公司撤出。

  一边是物业公司的经营持续面临困难,另一边是居民要求稳定有效的物业服务。为此,章贡区探索创新老旧小区物业管理模式,采取“政府补一点、业主交一点、运营赚一点”的模式,搭建“区属国有物业企业、镇(街道)子公司、村(社区)服务点”三位一体的国有物业平台体系。

  达莱物业服务有限公司是由赣江街道党工委管理的国有物业公司,进驻小区后,得知刘秀莲家中漏水情况,派人现场走访,积极协调社区、街道帮助,解决了漏水问题。

  如何让新搭建起来的物业平台体系有效运行?“章贡区原有老旧住宅小区1080个,其中无物业小区626个,大多数存在楼栋少、住户少的情况,很难单独实行物业管理。”章贡区住房保障安置服务中心主任李胜春介绍。为此,区内通过拆围墙、清违建,将零散分布的相邻小区和楼栋集零为整,626个无物业小区重新整合成了204个新的物业服务区域,服务体量大幅提升。

  “国有物业平台坚持党建引领,充分吸纳党员参与议事决策、纠纷调解等,引导居民参与自治。”赣江街道党工委书记黄宝生说。章贡区老旧小区“没人管”“管不好”等问题得到逐步治理。截至目前,章贡区国有物业平台公司承接服务改造后连片小区11个,服务面积42万多平方米。

  监管工程质量,解决民生问题

  “白鹤街道丹凤社区居民楼楼道口的雨棚下雨天容易积水,设计存在缺陷。”“下应街道天宫小区都改造完了,才发现部分路段排水管网存在排水不畅现象。”

  在浙江省宁波市鄞州区,通过主动排查、走访居民、召开座谈会等方式,有关部门收集了群众对老旧小区改造效果的反馈。

  去年6月,鄞州区开展老旧小区改造项目工程质量“回头看”行动,对近年来所有在建、完工的改造项目质量安全监管、文明施工管理、施工进度等情况进行全面评估,同时鼓励居民参与进来,通过居民大会、问卷调查等形式收集民生问题。

  2020年,鄞州区全面推进城镇老旧小区改造三年行动,到去年共改造老旧小区103个,总建筑面积828万平方米,惠及8.9万户居民。“改造完成后,如果缺乏有效管理,时间一长很容易‘返旧’,如何巩固改造成果,成为摆在社区面前的新课题。”鄞州区房屋管理中心修建科科长焦运杰说。

  针对收集到的问题,各街道联系施工单位,做出整改方案——丹凤社区设计了新雨棚,天宫小区则在第一时间对小区内管道进行全面复查与疏通修复。

  在此过程中,一些项目未覆盖的民生问题被发现,一批居民身边的“小麻烦”得到解决。

  “我家露台渗水,能帮我修补吗?”丹凤社区居民管丽萍被露台渗水问题困扰了很久,但这种问题不包含在老旧小区改造项目之内。

  最终,街道、社区、施工单位协商后决定,对部分居民个人维修难度大、成本高,或80岁以上老人、独居老人家中存在的问题,统一进行免费维修。“居民难以找到合适的施工团队,我们借助此次行动,发现并解决一批民生问题。”丹凤社区党委书记徐挺说。

  鄞州区建立问题清单销号制度,明确整改责任主体、销号标准和完成时限。“共计发现问题50多个,目前均整改完成。”焦运杰表示,鄞州区将老旧小区改造与加强基层党组织建设、居民自治机制建设、社区服务体系建设有机结合,推动形成共建共治共享的社会治理格局。

  整合盘活资源,缓解资金压力

  2023年4月,云南省玉溪市江川区文祥片区老旧小区连片改造完成。当年9月,片区所在的星云社区成立一家物业服务公司,服务片区内24个居民小区和10家单位。然而,在收取物业费时,却遇到了难题。

  “2023年度只收了约43万元物业费。”星云社区党总支书记叶飞说,“文祥片区面积大,居民和单位多,物业公司每年人工费用就将近50万元。”

  老旧小区要长效管护,资金缺口怎么补?

  文祥片区改造前,各小区内部道路狭窄,停车位数量与需求不匹配,停车难长期困扰着居民。改造过程中,文祥片区拆除违章建筑,整合闲置土地,新划出558个停车位。依托车位资源,在满足居民停车需求的基础上,当地拓宽小区维护管理资金来源渠道。

  “我们把车位管理好,收取车位管理费,在满足大家停车需求的前提下对外开放空余车位,大家觉得怎么样?”茶余饭后的院坝会上,叶飞向居民征求意见,“一辆车一年的车位管理费是300元,平均一天不到一块钱。”

  与居民协商后,社区把新增的停车位以短租、长租、临时停车收费的方式交给物业公司运营。新增的车位由居民共享,交费的居民可以就近选择停车位置。片区内及附近单位的人员白天也可在空余车位临时停车,车位利用率得到提升,物业公司的资金压力得到缓解。

  “物业公司派人定期清扫车位卫生,发现乱停乱放行为也会及时沟通制止。”叶飞介绍,收取的临时停车费和车位管理费用于管护修缮片区内的道路、路灯、道闸等设施。

  张根荣是文祥片区业主委员会主任,他带头交了第一年的车位管理费,“现在停车方便多了,而且不用担心车停路边的安全问题。”

  现在,片区内大部分业主交纳物业费和车位管理费都很积极,物业公司年盈利预计约10万元。“提供实实在在的服务,让居民看到钱花在哪里,才能更好实现小区管护资金充足和提供优质服务的良性循环。”叶飞说。

  向阳处增设晾衣区和晾衣架,60余个充电桩安装完成……在业主委员会的监督下,物业费等小区管护费用得到合理合规使用,如今的文祥片区,路面宽敞、行车顺畅,还有儿童游乐设施和健身器械,片区充满欢声笑语。

 

  本期统筹:郭  玥

  《 人民日报 》( 2024年10月28日 04 版)

(责编:卫嘉、白宇)