发布时间：2024-12-21 14:27:35 来源: sp20241221
作者：郑娜
自房地产行业出现债务违约潮至今，不少出险房企在过去两年有余的深度调整中自救，接连在债务重组方面取得重要进展。
2024年开年仅半个月，先后有正荣、旭辉、奥园、龙光等多家房企披露了境外债务重组方面的阶段性进展，包括重组方案获法院批准、与债权人小组签署支持协议、给出较为成熟的债务重组方案等，且皆达成了不同程度的削债规模，基本均在40%以上。
同期，部分房企的境内债务展期也得到有效推进。据中指院不完全统计，截至目前，富力、融创、奥园等少数房企基本完成境内外债券重组或展期；龙光、花样年、时代、碧桂园等房企基本完成境内债券展期，华夏幸福、当代、绿地等房企则基本完成境外债券展期或重组。
业内预计，2024年，会有更多风险企业债务重组取得进展，房企风险出清将提速。不过，化债完成并不意味着成功上岸，面临仍未企稳的销售市场和未明显改善的融资环境，房企仍需要努力恢复自身的造血能力。克而瑞认为，债务重组完成之后，出险房企仍应以保交付为主要目标，积极营销、促进销售去化及现金回笼，修复基本盘，依靠销售回款提升自身“造血能力”，才能真正摆脱困境。
房企化债提速
自2021年下半年以来，房企批量出险已有两年时间，化债进程如今才明显提速。
1月12日，龙光与持有本金33.69亿美元境外优先票据的债权人小组签订了债权人支持协议，占公司境外重组债务本金总额的约51%；同期，正荣也与债权人特别小组成员订立了重组支持协议。
稍早些时候，旭辉披露了其境外债重组方案，把境外债务转换为无本金削减的纯展期(分别以票据和贷款授信的形式)、小幅本金削减的展期、本金大幅削减的展期以及附带部分转股的展期，同时提供了相应的保证和担保组合作为增信，包括特定项目、资产组合的现金流归集、股权抵押等。
进展较大的是华南房企奥园。1月12日，奥园发布公告称，其境外债务重组计划已经获得相关法院批准，此前1月10日奥园股东特别大会表决已经通过了发行强制可转换债等相关议案。这也意味着，历时24个月的谈判，奥园完成了境外债务重组流程。
在规模房企中，融创则在2023年底率先完成了境外债务重组，于2023年11月达成了重组条件，方案落实生效。
从目前的债务重组方案来看，大多数房企均选择了债务展期搭配债转股、股权转让等“以股换债”类的方案，这能够切实的实现债务规模的削减，从而实现降杠杆。
据国泰君安研报，从已披露的计划来看，融创、奥园已经分别实现了45亿美元、49亿美元削债规模，旭辉、世茂的目标削债规模分别为33~40亿美元、60~70亿美元。由此可见，目前各家房企推进的债务重组方案中均实现了较大幅度的削债，比例大约在40%-60%。
有出险房企内部人士向第一财经记者表示，不同债权人有各自的诉求，有的银团不能接受削债，但也有部分秃鹫基金，以很低的价格入局，短期折价退出离场也是可以接受的选择，“核心还是房企没能力全额兑付了”。
另有对房企债务重组较为熟悉的资本市场人士向记者表示，也有不少金融机构则是因为没有讨价还价的余力，部分持有机构已经选择拨备了，而且长期斗争会产生额外外费用。
国泰君安房地产行业分析师谢皓宇也认为，房企债务重组提速，后续重组条件和进度与行业修复进程密切相关。若后续行业修复进程低于预期，境外债务债权人的处境将更被动，房企重组的进度预期加速且条件的放宽程度也将加大。
值得一提的是，还有部分房企选择了前置债务重组，也即在债务还未发生实质性违约之前进行重组。例如，2023年9月，远洋集团将8笔美元债进行整体重组，这些债务到期时间为2024-2030年；同年8月，碧桂园将9只约147亿元金额的境内债进行展期。
浙商证券房地产行业分析师杨凡认为，目前房企在未能等到市场出现明确的拐点前，率先通过债务重组对公司现金流进行自救，是一个较好的选择。
杨凡认为，公司出现债务风险通常不会只停留在单个债券上，引发流动性枯竭的因素如果不能在短期有效解决，那么会引发一连串的债务违约问题。如果公司逐一和债权人谈判谈条款，会使得公司疲于应付，可能会影响到公司的正常经营。而前置债务重组如果顺利，公司可以免于实质性违约，不产生违约记录，征信记录和市场形象得以保证，有利于后续继续融资和对外合作。
债务重组后压力仍存
随着债务重组方案迎来关键进展，各大出险房企有望得到喘息的机会，逐步回归到正常的经营轨道上。
这其中一项关键的工作是保交付。杨凡认为，在企业资金紧张的时候，将有限的资金用在保交楼的“刀刃”上，能够逐渐盘活公司在监管账户上的受限资金和整体的现金流。
正在推进债务重组进程的华东房企人士也向记者表示，当前公司工作重心除了推进保交付之外，处理好债务方案，争取更多时间，盘活手中有限的车位、商铺等资产，同时也还是要保证产品品质，兑现给客户的承诺，也保留好企业口碑，保证以后还能在市场上立足。
另有出险房企内部人士提出，在完成债务重组后，优化资本结构，为经营换取时间和空间。下一阶段逐步恢复信用体系，进入银行支持名单，恢复融资造血能力，在保障基本兑付的基础上，关注有需求的市场，通过合理方式实现拿地破局。
不过，出险房企在完成债务重组后，是否能够完全恢复正常经营，实则仍是未知数。
对于目前已完成境内外债务重组的融创，标普全球评级信用分析师李畅就表示，该公司102亿美元的境外债务重组只是迈出了一小步，公司经营好转的关键仍然是合同销售额的增加和扭亏为盈。截至2023年10月底，融创当年累计合同销售额约为757.8亿元，同比下滑约50%，恢复自我造血能力仍长路漫漫。
在市场信心未完全恢复的背景下，整体行业面、融资面仍然疲软，面临实际债务压力，民营房企仍将面临较大挑战。
国际评级机构惠誉发布报告显示，2024 年中资房地产开发企业将继续有大量的债券待偿付，到期(包括面临回售)的境内及境外债券的本金总额将达到7373 亿元人民币，较2023年增加11.3%。
惠誉预期，许多未出险民营房企将继续面临偿债挑战。这主要原因在于，购房者普遍对这些房企能否按时保质交付项目感到担忧从而导致合同销售低迷、资本市场融资渠道受阻，以及房企需优先保交楼。
值得一提的是，目前已完成境内债重组的出险房企包括富力、龙光、融创等，主要通过展期来进行境内债重组。华泰证券表示，对房企而言，整体债务展期主要是以时间换空间，将偿债时间延后，但实际偿债压力并未减轻，这也意味着企业需要在约定时间内重新获得足够的流动性。
业内认为，部分完成了展期的房企在2024年的生存境况仍不算明朗。据惠誉测算，16家已出险房企计划在2024年分期偿付109亿元人民币本金，高于2023年的额度。
亿翰智库研究总监于小雨向记者表示，整体来看，2024年到期的债务明显高于2023年，考虑到现在的融资情况和销售情况，对于房企来说是雪上加霜，不排除部分企业有二次违约的风险。
【编辑:刘阳禾】